MERCATO IMMOBILIARE DI LUSSO IN ITALIA IN CRESCITA: I DATI, LE TENDENZE E LE PREVISIONI

Il mercato immobiliare di pregio in Italia è in crescita. La domanda è solida, gli investimenti crescono, così come l’interesse dall’estero. In particolare, la clientela internazionale rappresenta in media il 35% del totale. E se il Nord è trainato dall’acquisto della prima casa, il Centro è sempre più meta degli acquirenti stranieri e il Sud è in testa per gli investimenti. Tra le grandi città, Milano raggiunge picchi di 27.000 €/mq e Roma di 12.000 €/mq. A dirlo sono i dati della seconda edizione del “Market Report Italia” di Engel & Völkers Italia dedicato al mercato immobiliare premium e realizzato grazie al supporto scientifico di Nomisma. Introducendo la presentazione del rapporto, Muhannad Al Salhi, ceo di Engel & Völkers Italia, ha detto: “Rispetto ad altri mercati, ad altre città europee, l’Italia ha un vantaggio competitivo. Bisogna poi menzionare la qualità della vita e stiamo migliorando a livello logistico”. Riferendosi infine allo studio, ha affermato: “L’ambizione è quella di essere un punto di riferimento per chi desidera avere un orientamento sulle tendenze del mercato di pregio”.

Le compravendite 

La seconda edizione del “Market Report Italia 2026” ha innanzitutto offerto una fotografia del mercato residenziale italiano e ha analizzato l’andamento delle compravendite. Secondo quanto evidenziato, da fine 2025 sono stati registrati segnali di crescita. La tendenza positiva riscontrata dal terzo trimestre 2024, quando il mercato residenziale ha ripreso a crescere, è proseguita nel 2025. In particolare, si è consolidata nei primi sei mesi dell’anno quando le compravendite hanno registrato un incremento del +9,3%, per poi normalizzarsi nella seconda parte dell’anno, portando il consuntivo annuale a una crescita complessiva del +6,3%. 

Secondo le previsioni elaborate da Nomisma a dicembre 2025, al termine del triennio di previsione (2026-2028) le compravendite dovrebbero arrivare a quota 785mila. Si tratta di livelli vicini a quelli registrati nel 2022 in occasione della forte ripresa post pandemia. 

I prezzi

Sul fronte dei prezzi, si è registrato un incremento del +1,3% per le abitazioni in ottimo stato e del +1,9% per quelle in buono stato. Questi dati hanno confermato una tendenza positiva, ma in progressivo rallentamento rispetto al biennio 2022–2023. 

Nel periodo di previsione, l’intensità della crescita dei prezzi dovrebbe farsi via via decrescente, con un tasso di variazione annuale pari a +1,0% nel 2026 per la media delle maggiori città, che segue il valore di +1,4% registrato nel 2025. Il “Market Report Italia 2026” ha infine segnalato che il rallentamento della crescita dei prezzi immobiliari non sarà sufficiente a compensare l’aumento dell’inflazione. Di conseguenza, i prezzi delle abitazioni diminuiranno in termini reali, con una riduzione che tenderà ad aumentare nel triennio di previsione.

I trend principali

Prima casa al Nord, seconda casa al Centro e investitori al Sud

Lo studio di Engel & Völkers Italia realizzato in collaborazione con Nomisma ha confermato per il 2025 le principali tendenze già verificate nel corso dell’anno precedente. La domanda per l’acquisto della prima casa ha rappresentato circa il 50% delle compravendite di pregio al Nord (50% al Nord-Ovest e 51% al Nord-Est). Nel Centro Italia è stato registrato un leggero vantaggio per le seconde case con il 42%, contro il 41% dell’acquisto per prima casa. Nel Sud e nelle Isole infine è stata registrata la quota più alta di acquisti per investimento con il 23% del totale, stabili gli acquisti per prima casa (40%) e seconda casa (37%).

E se nel Centro Italia è forte la domanda per l’acquisto della seconda casa, questo lo si deve anche per l’interesse mostrato dagli acquirenti internazionali. Questi ultimi, infatti, al Centro Italia toccano quota 52% e provengono in modo particolare dal resto d’Europa (59%) e dal Nord-America. Nelle altre aree d’Italia si registra invece una netta prevalenza di acquirenti domestici (72% al Nord, 59% nel Sud e nelle Isole). 

Nord-Ovest: Milano raggiunge picchi di 27.000 €/mq

Milano si distingue per gli elevati prezzi al metro quadrato. Nelle zone centrali, infatti, si raggiungono picchi di 27.000 €/mq. I prezzi medi si attestano per nuovo e ristrutturato tra i 10.000 e i 23.000 €/mq. Il capoluogo lombardo continua ad attrarre acquirenti italiani, investitori (20% del totale) e buyer internazionali alla ricerca di appartamenti e attici in zone centrali.

In Valle d’Aosta, Courmayeur conferma il trend di crescita nel segmento di pregio, con prezzi top a 20.000 €/mq e una forbice media che si attesta tra i 15.000 €/mq e i 18.000 €/mq per immobili di alta gamma, apprezzati per esclusività, lifestyle alpino e vivibilità in tutte le stagioni dell’anno. 

In Lombardia, i grandi Laghi continuano a confermarsi attrattivi per il segmento luxury, con compravendite top che toccano punte di 8.400 €/mq sui Laghi Maggiore e d’Orta, in particolare per ville e attici fronte lago, spesso oggetto di investimenti da parte di clientela internazionale. 

In Liguria, Santa Margherita Ligure e Portofino si confermano mercati di alta gamma. A farla da padrone qui sono la qualità e il posizionamento. Nel 2025 i prezzi top hanno raggiunto i 25.000 €/mq, riflettendo la richiesta per immobili con vista mare, terrazzi ampi e finiture di pregio, prevalentemente per seconda casa (80% del totale). 

Nord-Est: Cortina d’Ampezzo e Venezia al top

A Venezia si raggiungono valori di 20.000 €/mq per immobili in centro storico. Questa città unica al mondo attrae sia acquirenti nazionali che internazionali e registra un’altissima percentuale di acquisti per investimento e per seconda casa (entrambi al 40%). 

Cortina d’Ampezzo mantiene quotazioni elevate con prezzi che arrivano fino a 24.000 €/mq. In Trentino-Alto Adige i mercati alpini si confermano attrattivi per gli acquirenti del segmento premium.

A Bolzano e Bressanone si registrano prezzi top rispettivamente fino a 12.500 €/mq e 13.000 €/mq. Nelle aree turistiche di Brunico, Alta Badia e Alta Val Pusteria si raggiungono picchi di 15.000 €/mq. A Trento si evidenziano valori elevati con una forbice media tra 4.000 e 10.000 €/mq e top price fino a 19.000 €/mq. 

Il lago di Garda, con Bardolino e Peschiera del Garda, supera i top price dei laghi del Nord-Ovest toccando quota 10.000€/mq.

 

Centro Italia: a Roma top price fino a 12.000 €/mq 

In Toscana le aree rurali e costiere attraggono investimenti per le seconde case e turistici, con interesse per immobili ristrutturati e disponibilità di grandi spazi outdoor. Nelle Colline Toscane e nella zona del Chianti si registrano top price fino a 15.000 €/mq. La costa resta dinamica, con l’Isola d’Elba che registra prezzi fino a 10.000 €/mq, destinazione privilegiata specialmente come seconda casa (45%). 

A Firenze la domanda si mantiene selettiva, ma resiliente, trainata da acquirenti stranieri (65%) orientati a comfort moderni e micro-location centrali, con top price pari a 10.000 €/mq. Mentre a Siena si raggiungono i 13.000 €/mq, a conferma della scarsità di prodotto di pregio. 

Nel Lazio, Roma conferma una polarizzazione tra prodotto prime e secondario, con top price fino a 12.000 €/mq e una forbice media tra 6.000 €/mq e 10.000 €/mq. La domanda nella Capitale è orientata soprattutto verso immobili ristrutturati al nuovo, con forte attenzione per terrazzi, efficienza energetica e disponibilità di parcheggi. 

Sud Italia e Isole: in Costa Smeralda prezzi top fino a 47.000 €/mq

Il mercato immobiliare di pregio del Sud e delle Isole è sostenuto soprattutto dall’appeal turistico internazionale. In Sardegna, la Costa Smeralda, con Porto Cervo e Porto Rotondo, continua a rappresentare l’eccellenza del mercato di pregio italiano. Le ville, gli attici e le proprietà fronte mare raggiungono prezzi top fino a 47.000 €/mq, con una forbice media tra 28.000 e 33.000 €/mq, confermando la forte attrattiva internazionale. 

Nella Costiera Amalfitana, Amalfi e Capri consolidano il loro status di destinazioni top, con prezzi fino a 10.000 €/mq e picchi fino a 12.000 €/mq per ville e attici con vista mare, privacy e finiture di pregio. 

Napoli viene scelta soprattutto da acquirenti italiani (85%) come prima casa (9 acquirenti su 10), qui i prezzi medi oscillano tra i 5.800 €/mq e i 7.000 €/mq, arrivando a picchi di 10.000 €/mq.

2026-04-09T07:42:10Z